L’agent immobilier, n’est pas un agent commercial

26 janvier 2005


La cour de cassation de Montpellier a confirmé cet état de fait en juillet 2004, et enfin la loi est appliquée conformément aux textes.(voir ci après)

L’agent immobilier "régit pas la Loi 70-9 du 2 janvier 1970 ou « Loi Hoguet " n’est pas, n’a pas et n'a jamais eu le statut d’agent commercial défini par la Loi 91-593 du 25 juin 1991 et de son application au code du commerce art. 134 et suivant !)

Rappelons ici que sont exclus du statut d'agent commercial les domaines suivants:
- Assurances (législation code des assurances art. R. 511-2
- Immobilier (Loi 70-9 du 2 janvier 1970 ou « Loi Hoguet » carte professionnelle obligatoire.
- Voyages (loi 92-645 du 13 juillet 1992)
- Publicitaires (loi 93-122 du 29 janvier 1993)


Un agent agent immobilier, n'est pas un agent commercial
Ce qui est le plus etonnant et le plus navrant, c'est que cette loi, statuant une profession, date de plus de 30 ans "1970", et que c'est aujourd'hui que les agents immobiliers semblent la découvrir !! heureusement que cela ne se passe pas de même dans d'autres professions ...

Accès au Forum spécial " agent commercial agent immobilier"

Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Décision de la Cour de Cassation de Montpellier

Chambre commerciale - Audience publique du 7 juillet 2004
Rejet
N° de pourvoi : 02-18135
Publié au bulletin
Président : M. TRICOT
REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :

Attendu, selon l'arrêt déféré (Montpellier, 12 juin 2002), que la société Jacques Souillat immobilier (société JSI) a conclu au profit de M. X... un contrat d'agent commercial qui prévoyait une clause de non-concurrence sanctionnée par une clause pénale ; qu'après la démission de M. X..., la société JSI l'a assigné afin qu'il soit condamné à cesser des actes de concurrence et à payer l'indemnité prévue par la clause pénale ;

Attendu que la société JSI reproche à l'arrêt d'avoir prononcé la nullité du contrat conclu entre M. X... et elle et d'avoir, en conséquence, rejeté sa demande de paiement de dommages intérêts en application de la clause de non-concurrence, alors, selon le moyen :

1 / que si l'activité des agents immobiliers est régie par la loi du 2 janvier 1970, en revanche, la mission de leurs collaborateurs négociateurs qui concluent des contrats en leur nom et pour leur compte, et qui ne doivent se conformer à la loi de 1970 qu'en ce qui concerne les incapacités de l'article 9, n'est pas régie par des dispositions législatives particulières de cette loi, et peut d'ailleurs relever de statuts différents (salarié, mandataire...) ; qu'en l'espèce, la mission de M. X..., intervenant en qualité d'agent commercial, était donc nécessairement définie par la loi du 25 juin 1991, de sorte que le contrat de mandat d'intérêt commun était valable entre les parties ; qu'en estimant le contraire,la cour d'appel a violé les articles 1er de la loi du 25 juin 1991, 1er et 3 de la loi du 2 janvier 1970, ainsi que 1134 et 1984 du Code civil ;

2 / qu' il appartient au juge de qualifier ou de requalifier les faits ou actes litigieux ; que, même à supposer que le contrat de "mandat d'intérêt commun" ait été à tort qualifié comme tel, il appartenait à la cour d'appel de donner à ce contrat, dont elle n'a pas relevé qu'il contiendrait des clauses qui seraient illicites ou incompatibles avec l'application de la loi du 2 juin 1970, son exacte qualification ; qu'en procédant d'emblée à l'annulation du contrat, au motif qu'il avait été inexactement qualifié de contrat de mandat d'intérêt commun, au lieu de procéder à sa requalification, la cour d'appel a violé l'article 12 du nouveau Code de procédure civile ;

3 / qu'en annulant le contrat du 8 octobre 1998, au motif que l'activité de M. X... était soumise à la loi du 2 janvier 1970, sans vérifier s'il n'était pas conforme aux dispositions de cette loi, la cour d'appel a violé l'article 1108 du Code civil ainsi que les articles 1er et suivants de la loi du 2 janvier 1970 ;
Mais attendu, en premier lieu, que l'arrêt relève que le contrat litigieux exige de l'agent l'absence de condamnation interdisant la profession d'agent immobilier, lui donne mandat de réaliser l'achat, la vente, l'échange d'immeubles ou l'achat, la vente de fonds de commerce, de sorte que l'agent commercial prêtait de manière habituelle son concours à la conclusion de contrats préliminaires à la vente, l'achat d'immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers et pouvait même assister à l'authentification de ces opérations devant notaires tandis que sa rémunération était fixée comme en matière d'opérations de marchands de biens ; qu'il retient à bon droit que pareille activité est régie par la loi du 2 janvier 1970, et qu'en conséquence, cette activité, relevant de dispositions spécifiques, l'article 1er de la loi du 25 juin 1991, alinéa 2, devenu l'article L. 134-1 alinéa 2, du Code de commerce, l'exclut de l'application du statut des agents commerciaux ;

Attendu, en deuxième lieu, que la cour d'appel étant saisie d'une demande d'annulation du contrat d'agent commercial au motif que l'activité de M. X... était réglementée par la loi du 2 janvier 1970, ce qui excluait la possibilité de conclure un contrat d'agent commercial, la société JSI a seulement soutenu que le statut des agents commerciaux était applicable et que pour cette raison le contrat était valable, sans demander à la cour d'appel de le requalifier ni prétendre qu'il était conforme aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ; que le moyen, qui est mélangé de fait et de droit, est donc nouveau ;

D'où il suit que le moyen, qui ne peut être accueilli en ses deuxième et troisième branches, n'est pas fondé pour le surplus ;


PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Jacques Souaillat immobilier aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quatre.

Décision attaquée : cour d'appel de Montpellier (1ère chambre civile, section D) 2002-06-12
--------------------------------------------------------------------------------

Mais cela pose le problèmes des (trop) nombreuses agences immobilières qui 'utilisent' ce type de statut pour leurs commerciaux...qui travaillent à demeure, qui sont soumis à un compte rendu hebdomadaire (là on est dans du salariat déguisé !! Voir ici ) et qui n'ont JAMAIS été sanctionnés pour cela depuis de nombreuses années !!
Cela pose également une autre question... Qu'on fait (ça on le sait déjà: RIEN) et que font les différents syndicats professionnels des agents commerciaux ?? Peut être l'occasion pour LANIAC de leur tendre la main dans le cadre d'une action commune ...
N'oublions pas que ces lois ont été aussi faites pour assainir les professions commerciales ...

mots clé: agent immobilier, negociateur immobilier, agent commercial, agence immobilière, loi hoguet, statut d'agent commercial, code du commerce art 134, mandataire, mandat, agents commerciaux, agent immobilier, negociateur immobilier, agent commercial, agence immobilière, loi hoguet, statut d'agent commercial, code du commerce art 134, mandataire, mandat, agents commerciaux

Source : agent commercial agents commerciaux annuaire - LANIAC - jurisprudences agent immobilier
  • Téléphone:
    +33 (0)3 67 30 02 32

  • 9, place kléber
    67000 Strasbourg France

  • E-mail:
    Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.